Accollo cumulativo del mutuo: i rischi

accollo cumulativo del mutuo

Quando si acquista una casa, molte persone ricorrono ad un mutuo per poter disporre della liquidità necessaria per poter sostenere l’investimento. Con l’accensione del mutuo, le banche richiedono contestualmente alcune garanzie tra cui la costituzione di un’ipoteca sull’immobile. Nel caso le persone dovessero decidere di vendere l’immobile su cui stanno pagando il mutuo e su cui grava un’ipoteca, si apre la necessità di capire come comportarsi per l’estinzione del mutuo e dell’ipoteca.

Chi compra può optare su due strade: la prima è quella di chiedere al venditore di estinguere il mutuo, in maniera tale da poter disporre di un immobile privo di ipoteche.

La seconda strada è quella di subentrare al posto del venditore nel debito della banca. Questa seconda opzione si chiama “accollo del mutuo” ed è quando il compratore paga il venditore una parte in contanti ed una parte impegnandosi a pagare le rimanenti rate del mutuo.

Accollo cumulativo del mutuo: come funziona e rischi

Nel caso di scelta di accollo del mutuo. I soggetti coinvolti sono tre: la banca creditrice, l’accollato, cioè chi vende e l’accollante, cioè chi compra e chi subentra nel contratto di mutuo.

Il presupposto è che tra accollato ed accollante ci sia già un accordo di subentro. L’accordo viene formalizzato attraverso un atto notarile. La banca non può intervenire sull’accordo, cioè non può porre veti di alcun genere. Questo perché, banalmente, la garanzia reale, cioè l’ipoteca sull’immobile, non varia e quindi il finanziamento sarà sempre tutelato anche in caso di insolvenza. Tuttavia, se la banca non può opporsi all’accordo, così non è per la liberazione dell’accollato.
Ci sono, infatti, due forme di accollo. La prima è detta non liberatoria o cumulativa e la seconda è conosciuta come accollo liberatorio.

Come fa ben capire il nome, l’accollo liberatorio prevede che l’accollato sia completamente liberato dagli obblighi contrattuali del mutuo, lasciando l’onere del pagamento all’accollante. La banca dovrà espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall’accollante come unico nuovo debitore. Non esiste, infatti, il tacito consenso. In caso di insolvenza o di problemi nel pagamento della rate, sarà il nuovo debitore a risponderne in tutti i casi. L’accollato, infatti, non avrà più alcun obbligo verso la banca.

Diverso è il caso, invece, dell’accollo non liberatorio o cumulativo. Questo caso può capitare quando la banca non ritiene che l’accollante non possegga sufficienti garanzie e mantiene obbligato in solido il venditore. Questo significa che nel caso il nuovo debitore dovesse avere problemi nel pagare le rate del mutuo, l’accollato sarà comunque chiamato in causa dalla banca per saldare le rate del finanziamento.

Questa seconda forma di accollo del mutuo è ovviamente la meno conveniente e la più rischiosa. Chi vende, dunque, non sarà mai completamente sgravato dagli obblighi del mutuo sino a che il compratore e l’accollante non avrà terminato di pagare le rate residue. Trattasi di un’incertezza che può pesare molto nel lungo periodo.

Ecco perché chi subentra in un mutuo deve stare molto attento alla liberatoria che dovrà firmare dal notaio al momento dell’acquisto dell’immobile. A causa della stretta del credito a seguito della crisi economica, capita spesso che siano i compratori a proporre ai venditori l’accollo del mutuo anche per una quota significativa. Vista l’impossibilità per le banche di negare l’accordo, per molti soggetti è il modo migliore di ottenere un finanziamento e poter acquistare una casa.

Tuttavia, proprio a casa della stretta sul credito è possibile che le banche richiedono un accollo del mutuo non liberatorio e i venditori meno pratici potrebbero rischiare di continuare a rimanere legati alla banca anche dopo la vendita dell’immobile.

Proprio per questo, chi pensa di liberarsi del proprio mutuo attraverso questa procedura, dovrà prestare molta attenzione al comportamento della banca per capire eventuali richieste e requisiti.

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