Mutui rinegoziati, ricalcolare gli interessi passivi

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Quando si rinegozia un mutuo con la banca è fondamentale ricalcolare la detrazione fiscale per gli interessi passivi da inserire correttamente all’interno della dichiarazione dei redditi. Trattasi di un passaggio importante per non incorrere in problemi con il fisco. Un’operazione che deve essere compiuta da degli esperti del settore che sapranno effettuare il calcolo nella maniera più corretta possibile.

Calcolo interessi passivi detraibili del mutuo rinegoziato

Il calcolo è sicuramente complesso e bisogna passare attraverso il rapporto tra la percentuale di interessi detraibili del vecchio mutuo e la percentuale che origina dal nuovo mutuo rinegoziato. Il caso più semplice è quando l’importo del mutuo sia inferiore al prezzo di acquisto dell’immobile. In tal senso le persone dovranno solamente verificare che nella dichiarazione dei redditi il valore indicato sia inferiore al limite imposto dalla legge in materia i detrazione fiscale per quanto concerne il mutuo per la prima casa.

Le cose cambiano sensibilmente nel caso il mutuo sia superiore al prezzo d’acquisto dell’immobile. In questo preciso caso, le persone dovranno ottenere la percentuali degli interessi detraibili fiscalmente. Per ottenere questo risultato è necessario effettuare una frazione ben precisa. Al numeratore andrà il prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile prendendolo dall’atto di compravendita, mentre al denominatore andrà l’importo prestato dalla banca.

Moltiplicando il risultato percentuale ottenuto per gli interessi pagati nell’anno dal mutuatario, il risultato va confrontato con il limite degli interessi detraibili per ogni anno d’imposta. Limite che è di 4000 euro per l’abitazione principale e di 2582,28 per le ristrutturazioni dell’abitazione principale. La quota capitale residua da pagare del mutuo originale va rapportata all’importo del mutuo rinegoziato per ottenere, così, la nuova percentuale di detrazione per il mutuo rinegoziato.

Per capire il calcolo è utile fare un esempio:

  • Mutuo originale 200 mila euro
  • Prezzo acquisto 150 mila euro
  • Mutuo rinegoziato 180 mila
  • Quota capitale residua 120 mila
  • Interessi passivi mutuo rinegoziato 8 mila
  • Detraibilità originaria 150.000/200.000*100=75%
  • Detraibilità mutuo rinegoziato 150.000/180.000*100=83,3%
  • 8.000*83,3%=6.664 euro
  • 6.664*75%=4.998 euro

L’importo è superiore ai 4.000 euro e quindi sarà il valore imposto da legge a fare da riferimento per la detrazione.

C’è anche un terzo caso molto particolare che avviene quando il mutuo è recente e viene rinegoziato nel corso dell’anno. In questo caso, una persona si potrebbe a trovare nell’anno a pagare gli interessi sia del mutuo originale che di quello rinegoziato.

Ipotizzando un totale di interessi annui pari a 8 mia euro di cui 5 derivanti dal vecchio mutuo e 3 da quello nuovo, per ottenere l’importo detraibile basterà moltiplicare gli interessi pagati per la propria percentuale.

Dunque, basterà fare 5 mila X 75% e 3 mila X 83,3%

Il totale supera i 4000 euro di massimale, quindi bisognerà comunque prendere a riferimento i 4000 euro per tutte le detrazioni previste per legge.

 

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