Consolidamento dell’ipoteca: cos’è e come funziona

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Quando si deve comprare un’immobile, molto spesso ci si rivolge alle banche per ottenere un mutuo e disporre, così, della liquidità necessaria per effettuare l’investimento. Tra le garanzie che le banche chiedono per concedere il mutuo c’è l’ipoteca di primo grado su di un bene immobile che solitamente è l’oggetto dell’acquisto per cui si richiede il finanziamento. Ipoteca che servirà alle banche per poter recuperare eventualmente quanto prestato nel caso il cliente, per vari motivi, diventi improvvisamente insolvibile e non riesca più a pagare le rate del finanziamento. Tuttavia, in caso di fallimento del cliente, anche le banche non dispongono di molte armi per difendersi e per recuperare quanto prestato.

Durante le complesse procedere fallimentari, il fallimento potrebbe prevalere anche su di un’eventuale ipoteca iscritta di recente a meno che le banche non possano sfruttare lo strumento del consolidamento dell’ipoteca. In questo caso, il creditore disporrebbe di uno speciale privilegio ed il fallimento non potrebbe richiedere indietro un immobile attraverso una revocatoria fallimentare.

Consolidamento dell’ipoteca: come funziona

L’articolo 39 dal testo Unico Bancario specifica che le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando sono state iscritte 10 giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento.

Questo significa che per i soggetti “fallibili”, le banche erogheranno il finanziamento solamente dopo 10 giorni che l’iscrizione dell’ipoteca è stata effettuata. In questo modo saranno sicuri di poter godere dello strumento del consolidamento dell’ipoteca e di bypassare eventuale revocatorie fallimentari.

Anche in caso di fallimento, quindi, le banche saranno sicure che potranno mettere le mani sugli immobili per rientrare di quanto prestato. Quando si parla di soggetti “fallibili”, non si fa riferimento a persone o imprese in difficoltà economiche ma di soggetti che per le loro attività appartengono a categorie più a rischio. Si pensi, per esempio, ai professionisti, ai commercianti ed alle imprese. In tutti questi casi, dunque, il mutuo viene effettivamente erogato dopo che sono passati 10 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca.

In queste situazioni, quindi, si parla anche di erogazione differita del mutuo. Questo modus operandi delle banche è oramai una prassi consolidata, soprattutto a seguito della recente crisi economica che ha comportato una stretta sul credito.
Questa comportamento si applica solamente ai mutui fondiari, cioè a quelli che solitamente si richiede per l’acquisto di una casa o per la ristrutturazione di un immobile e che vanno a coprire al massimo l’80% delle spese.

Per le banche, dunque, il consolidamento dell’ipoteca è uno strumento molto importante per la salvaguardia dei propri crediti e per metterli a sicuro da eventuali procedure fallimentari che potrebbero prevalere sugli immobili dati in garanzia dai clienti.

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