Asta con incanto o senza incanto: come funzionano e differenze

asta con o senza incanto

Le aste giudiziarie non sono tutte uguali e, in particolare, quelle legate ai beni immobili (case, capannoni…) seguono regole indipendenti. Comprare un bene immobile attraverso un’asta giudiziaria per essere una via interessante ed alternativa rispetto ai canali tradizionali, ma è fondamentale conoscere le normative vigenti in materia prima di addentrarsi in questa pratica.

Il quadro normativo in materia è contenuti negli articoli compresi tra il 474 ed il 632 del codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge del 3 maggio del 2016, il n.59, convertito poi in legge il 30 giugno del 2016, il n. 119. La norma prevede che il giudice possa indire sino a 3 aste per tentare di vendere il bene immobile pignorato, ognuna con un ribasso di un quarto del prezzo in caso di insuccesso. Nel caso le aste non permettano di vendere il bene, il Giudice può disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo. Tuttavia, il modificato articolo 591, secondo comma, del codice di procedura penale, dispone che il Giudice possa indire un quarto tentativo d’asta, in mancanza di istanze di assegnazione, con un prezzo di vendita ribassato sino al 50%.

La vendita all’asta degli immobili

Il prezzo di vendita viene stabilito da un perito nominato dal Giudice che dovrà redigere una perizia sullo stato dell’immobile. La perizia mette in evidenzia anche se l’immobile oggetto dell’asta risulta essere occupato oppure no. Nel caso l’inquilino sia il precedente proprietario, il Tribunale invierà una diffida in cui sarà indicata la data entro la quale dovrà lasciare l’abitazione. Nel caso l’inquilino sia un affittuario, il nuovo proprietario dovrà rispettare i termini del contratto.

Sarà poi redatto un avviso d’asta in cui saranno riportate alcune indicazioni particolari come l’indirizzo dell’immobile, la data e ora dell’asta, il prezzo base, i rilanci minimi e soprattutto le modalità di vendita. Le aste immobiliari, infatti, possono essere con incanto o senza incanto.

Asta con incanto: come funziona

Trattasi di una vera e propria gara tra offerenti che si concluderà solamente dopo che sono trascorsi almeno 3 minuti dall’ultima offerta senza che non siano stati posti in essere nuovi rilanci. I rilanci, ovviamente, devono essere almeno equivalenti alla cifra minima indicata nel bando dell’asta. Chi si aggiudicherà l’immobile, però, non potrà subito disporne. L’aggiudicatario dovrà, infatti, attendere 10 giorni in quanto, in questo lasso di tempo, chiunque potrà effettuare un nuovo rilancio depositandolo presso la Cancelleria del Tribunale. Tuttavia, questa nuova offerta deve superare di almeno 1/5 il prezzo finale dell’asta. Questa procedura si chiama “Rialzo del Quinto”. Nel caso un soggetto scegliesse questa procedura particolare, il Giudice dovrà poi indire una nuova asta partendo dal nuovo prezzo raggiunto.

Asta senza incanto: come funziona

Il meccanismo di funzionamento, in questo caso, è molto differente. I soggetti che parteciperanno ad un’asta senza incanto dovranno presentare una busta chiusa contenente un’offerta segreta ed irrevocabile presso la Cancelleria del Tribunale (al suo interno un assegno con una cauzione pari al 10% del prezzo offerto). Nell’offerta dovranno essere indicati prezzo e modalità di pagamento. Le buste saranno poi aperte durante l’asta. Nel caso di più offerte valide, il Giudice può indire un’asta con incanto. Nel caso arrivi solo un’offerta valida, sarà ritenuta vincente se il prezzo proposto è superiore di 1/5 di quello base. Se il prezzo dell’offerta dovesse risultare inferiore al prezzo base, spetterà al Giudice stabilire se ripetere l’asta oppure no; se uguale, invece, il creditore dovrà essere d’accordo.

Questa tipologia d’asta è, oggi, quella preferita perché ritenuta più veloce, più sicura e più trasparente.

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