Estinzione anticipata mutuo: meglio parziale o totale?

estinzione anticipata mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo, ossia la sua chiusura prima della data di estinzione naturale, è regolata dall’articolo 40 del Testo Unico Bancario che garantisce a tutti i debitori la facoltà di

“estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito”.

L’estinzione del mutuo può essere totale o parziale. L’estinzione totale del mutuo si riferisce al saldo in un’unica soluzione dell’intero capitale residuo: sulla base del piano di ammortamento sottoscritto al momento della stipula, la banca provvederà al calcolo del conteggio estintivo che includerà il capitale residuo ancora da rimborsare, l’eventuale parte degli interessi dovuti alla penale di estinzione calcolati sul solo capitale, e la quota dei dietimi, ossia gli interessi passivi giornalieri maturati. Questi si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero (il tasso giornaliero è pari al tasso annuo diviso 365). Se si ha un ammortamento alla francese, conviene estinguere il mutuo in via anticipata soprattutto nei primi anni, ovvero nel periodo in cui le rate sono composte principalmente da quota interessi e non da quota capitale. Mentre con il trascorrere del tempo la convenienza scema fino ad essere praticamente annullata verso la fine del contratto, dal momento che gli interessi sono stati pagati quasi totalmente.

Si parla invece di estinzione parziale del mutuo quando si salda in un’unica soluzione soltanto una parte del capitale, che viene sottratta dal debito residuo. Il vantaggio è che per tutta la durata rimanente del mutuo, la banca non potrà richiedere più alcun interesse su quella quota, cosa che permetterà di risparmiare sui costi complessivi del mutuo. Anche la rata mensile subirà un ribasso, che sarà maggiore tanto più sarà alta la proporzione tra la frazione di debito estinto e la quota capitale residua. Se, ad esempio, si ha un debito residuo di 45.000 euro e si deciderà di investire 10.000 euro per estinguerne una parte (pari quindi al 22,2% del capitale residuo totale), si dovrà chiedere il ricalcolo del piano di ammortamento, sulla base di questa percentuale. La rata, insomma, dovrà essere abbassata del 22,2%: se, quindi, la rata da rimborsare era pari a 700 euro al mese, dopo questa operazione ammonterà a 544,60 euro. Allo stesso modo si può scegliere se mantenere invariata la rata mensile, accorciando la durata complessiva del mutuo. In questo caso si otterrà un duplice risparmio prodotto dalla diminuzione della durata e dall’abbattimento del debito residuo.

È importante sapere, però, che prima dell’entrata in vigore della legge 40 del 2007 (Decreto Bersani ) era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo contratto. Per effetto del decreto Bersani, quindi, a partire dal 2 Febbraio 2007 sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
Per chi ha stipulato un mutuo prima del 2 febbraio 2007, ad ogni modo, la Legge stabilisce dei limiti massimi per le penali di estinzione anticipata. Il Testo Unico Bancario sottolinea come l’eventuale indennizzo da versare alla banca debba essere chiaramente indicato nel contratto e calcolato secondo i criteri stabiliti dal CICR al solo fine di garantire la trasparenza delle condizioni.

Per i mutui a tasso variabile la penale è di:

  • 0,50% se mancano più di tre anni al termine del contratto;
  • 0,20% se mancano più di due anni al termine del contratto;
  • nessuna penale se l’estinzione avviene durante gli ultimi due anni.

Per i mutui a tasso fisso la penale è di:

  • 1,90% se l’estinzione avviene durante la prima metà del piano di rimborso del mutuo;
  • 1,50% se l’estinzione avviene dopo la prima metà del piano di rimborso, ma prima del quartultimo anno;
  • 0,20% se avviene durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale se avviene negli ultimi 2 anni.

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