Mutuo 100%: vantaggi e costi

mutuo 100%

 

In alcuni casi c’è la possibilità di ottenere un finanziamento che copra il totale del valore dell’immobile, il cosiddetto mutuo 100%; tale opportunità sembra essere davvero vantaggiosa, soprattutto per chi non dispone di una cifra sufficiente da dare come anticipo, ma sarà davvero conveniente? Cerchiamo di scoprirlo approfondendo tutti gli aspetti del prodotto.

Mutuo 100%: come funziona e a chi è rivolto

Partiamo dal presupposto che il Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio, più comunemente chiamato Cicr, dispone che non si possa concedere un mutuo per più dell’80%. Nonostante ciò, vi sono degli istituti (Intesa San Paolo per citare il più importante) che riescono ad aggirare questo meccanismo, offrendo dei finanziamenti dalla copertura più ampia. Ciò è possibile, ad esempio, grazie ad una polizza che la banca deve sottoscrivere obbligatoriamente per assicurare la parte restante del denaro, generalmente il 20% del valore del fabbricato. Altre soluzioni possono essere la fideiussione o un pegno su dei titoli di stato per una cifra che corrisponde all’anticipo che si sarebbe dovuto versare: in altre parole, ulteriori garanzie per la finanziaria imposte al richiedente, oltre a quella ipotecaria.

Sta di fatto, tuttavia, che il mutuo 100% fa gola specialmente ai giovani, ai lavoratori con contratti atipici e a chi, in generale, non dispone di decine di migliaia di euro sul suo conto corrente per poter far fronte al pagamento dell’anticipo della casa.

I vantaggi del mutuo 100%

L’aspetto chiaramente più positivo è che, grazie a questa tipologia di mutuo, è possibile acquistare casa o investire “sul mattone” – pratica a cui noi italiani siamo particolarmente affezionati – senza dover fare troppi sacrifici per ottenere la giusta cifra da dare in anticipo.

Al momento (ma non per molti anni ancora), i tassi di interesse sono particolarmente vantaggiosi: un mutuo 100% stipulato oggi può avere persino un costo minore del medesimo prodotto con finanziamento fino all’80% contratto negli anni della crisi.

Gli aspetti negativi

Rimane il fatto che, considerando per l’appunto i tassi di interesse attuali (sia fisso che variabile), il mutuo che copre l’intero valore dell’immobile non è molto conveniente. Sono ben poche, poi, le banche che si impegnano a fornire tale servizio, proprio perché sono necessarie delle assicurazioni, obbligatorie per l’istituto di credito, e delle garanzie aggiuntive, richieste invece all’acquirente. Ad esempio Intesa San Paolo, che comunque è forte della sua predominanza sul mercato e risulta essere la Banca più solida d’Italia, concede il mutuo 100% solo nell’ambito dei finanziamenti immobiliari per i giovani sotto ai 35 anni.

Tutti questi costi e precauzioni in più, insieme al fatto che la solvibilità del cliente risulta essere più bassa, rendendo quindi il caso più rischioso per la banca, vanno, come è ovvio, a riversarsi sul consumatore: oltre ai tassi di interesse più alti, la banca aggiunge generalmente uno spread – e quindi un guadagno – maggiore, che di solito supera la percentuale applicata ai mutui 80% anche di 150-200 punti base.

Un ultimo aspetto, non di poco conto, è che la cifra concessa dall’istituto di credito si basa anche sulla perizia immobiliare. La banca, infatti, provvede a stimare il valore della casa per capire quanto può dare in prestito. Poiché ad essere preso in considerazione è l’importo più basso tra quello venuto fuori dalla perizia e quello richiesto al potenziale acquirente, se il primo valore è minore, allora il mutuo andrà a finanziare il 100% di quella cifra e non di quella che effettivamente dovrebbe pagare il richiedente.

Sembra dunque che il mutuo 100% non sia, nella maggior parte dei casi, molto vantaggioso. Conviene forse cercare di mettere da parte una cifra tale da poter dare in anticipo oppure valutare soluzioni alternative come il rent to buy.

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