Perizia immobiliare: come determina il valore della casa

perizia immobiliare

Uno dei passaggi obbligati per la richiesta di un mutuo è la perizia immobiliare, fondamentale, per la banca, per capire il valore dell’immobile che prenderebbe a garanzia. Capiamo a fondo qual è la procedura standard che viene effettuata, quali sono i dati che l’istituto di credito vuole ottenere e qual è il range di prezzo per una perizia.

Perizia immobiliare: chi la fa, quanto costa e quando serve

La perizia è un accurato esame dello stato di un immobile; va da sé che essa deve essere necessariamente effettuata da un tecnico del settore, in genere un geometra, un ingegnere o un architetto regolarmente iscritto al proprio Ordine ed esperto in legislazione immobiliare. Il perito può essere sia un dipendente della banca che un libero professionista; nella maggior parte dei casi, comunque, si tratta di una persona di fiducia dell’istituto di credito.

Questo documento serve a stimare il valore commerciale e ad attestare la conformità edilizia e urbanistica dell’immobile, in modo che la banca possa valutare se l’immobile possa costituire una buona garanzia. La perizia, dunque, può persino pregiudicare l’ottenimento del mutuo ipotecario: la scelta della casa risulta non solo importante per sé, ma anche per riuscire ad essere finanziati.
Generalmente, la banca cui ci si rivolge per il mutuo include, tra i costi accessori, anche quelli della perizia: se si sceglie un istituto di credito tradizionale il prezzo per capire il valore dell’immobile varia dai € 200 ai € 400, salvo qualche eccezione; le banche online, invece, offrono spesso questo servizio gratuitamente.

Le fasi della perizia

Ogni perizia segue lo stesso iter, costituito da quattro fasi. Ciascun passaggio fornisce delle informazioni utili alla banca, sulla base delle quali prenderà la decisione di finanziare (o meno) il suo cliente.

I dati catastali

Per prima cosa, è necessario individuare l’immobile con precisione. A tal fine, viene nominato un notaio che ha il compito di recuperare le informazioni custodite presso il catasto; tali dati (riassumibili perlopiù in ubicazione dell’unità immobiliare, planimetria e superficie) devono essere confrontati con quelli in possesso dal potenziale acquirente.

Il valore commerciale dell’immobile

Di certo la seconda fase, che va ad individuare il valore dell’immobile, è quella che suscita il maggior interesse sia da parte della banca che da parte dell’interessato.
In realtà, il perito va a stimare più tipologie di valore. Il valore commerciale è quello che rappresenta la somma che si può ricavare dall’eventuale vendita della casa in condizioni normali: generalmente l’istituto di credito si basa su di esso.

Può anche accadere, tuttavia, che la finanziaria decida di finanziare l’acquirente in base al valore cauzionale, che invece equivale all’importo che si può ottenere in condizioni di difficoltà (il cosiddetto “forzato realizzo della vendita”), generalmente pari al 90-95% del prezzo pieno. Ciò è sfavorevole nei confronti di chi intende comprare casa: in genere, infatti, la banca tende a concedere l’80% del valore dell’immobile; va da sé, quindi, che se l’istituto di credito prende in considerazione il valore cauzionale, l’importo finanziato sarà più basso rispetto al caso in cui è il punto di partenza è il valore commerciale.

È possibile che venga richiesto il valore di ricostruzione, ovvero l’ammontare necessario alla costruzione dell’immobile, da cui sono però esclusi gli oneri di urbanizzazione e i costi del terreno. Tale cifra permette di valutare al meglio l’assicurazione contro lo scoppio e l’incendio.

Nel caso il potenziale acquirente stia chiedendo il finanziamento di un fabbricato in costruzione, saranno necessarie più perizie, ognuna delle quali stabilisce il nuovo valore acquisito dall’immobile in base allo stato di avanzamento dei lavori.

L’immobile è facilmente rivendibile?

Il terzo dato che la banca vuole conoscere è il livello di vendibilità della casa. Come è ovvio, un immobile in piena campagna, in una zona poco accessibile, sarà meno appetibile per potenziali compratori rispetto ad una villetta nel quartiere residenziale di una città. Questo perché nel caso il debitore risulti insolvente, la banca prenderà l’immobile a garanzia e recupererà i suoi soldi tramite la vendita della casa. Se questa è posizionata in una zona poco interessante per il mercato immobiliare, l’istituto di credito avrà meno probabilità di riottenere la cifra concessa in prestito.

Occhio all’abusivismo

Da ultimo, il perito ha l’obbligo di verificare che non vi sia alcuna irregolarità nel fabbricato e nella specifica unità abitativa. Gli immobili abusivi vengono infatti demoliti per legge e la finanziaria di certo non vuole rischiare di prendere a garanzia una casa non in regola. Ovviamente, questo è un passaggio particolarmente interessante anche per chi acquista l’immobile: l’atto di compravendita risulterebbe infatti nullo nel caso in cui si scopra che vi sono delle difformità.

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