Surroga mutuo o rinegoziazione? Ecco le differenze

surroga o rinegoziazione mutuo

Si sa, la scelta del mutuo più conveniente è lunga e non sempre la Banca per cui si è optato manterrà le condizioni migliori per tutta la durata dell’ammortamento, vuoi perché l’economia generale impone tassi diversi o perché nel tempo altri istituti hanno cominciato a proporre offerte più vantaggiose. Del resto, in venti, trenta o addirittura quarant’anni le cose cambiano. La domanda che ci si pone è allora lecita: sarò costretto a “subire” i costi imposti dalla mia Banca per tutta la durata del mutuo o c’è qualche soluzione per ottenere una rata più bassa? Ebbene, la risposta è che sì, effettivamente la possibilità di risparmiare e cambiare le condizioni del contratto precedentemente firmato c’è. Surroga, rinegoziazione e, in alcuni casi, sostituzione del mutuo fanno al caso nostro. Vediamo insieme di cosa si tratta, quali sono i vantaggi di ciascuna modalità e le differenze tra le varie soluzioni.

Surroga del mutuo: un cambio “drastico”

Con la surroga (detta anche portabilità) si ottengono spese e rate più basse, nonché tassi migliori scegliendo un’altra Banca per l’erogazione del mutuo. Questa procedura è gratuita dal 2007, a seguito della messa in vigore della cosiddetta legge Bersani: ciò vuol dire che non ci si dovrà sottoporre nuovamente a spese di istruttoria o di perizia e che inoltre l’ipoteca sull’immobile non verrà sostituita. Chi è intestatario di un mutuo può far richiesta di surroga presso un’altra Banca; se questa viene accettata, la Banca che ha originariamente concesso il capitale sarà costretta a concedere il nulla osta entro 30 giorni. In questo modo, l’utente potrà passare da un tasso variabile ad uno fisso o viceversa, come pure aumentare o diminuire la durata del rimborso e, di conseguenza, l’importo delle rate; tuttavia, la surroga potrà essere relativa esclusivamente al debito residuo e non sarà quindi possibile richiedere liquidità aggiuntiva. In linea teorica, la surroga è una pratica che può essere fatta più volte nell’arco di un mutuo; vero è, tuttavia, che le Banche vorrebbero evitare il più possibile certe operazioni, poiché esse sostengono comunque dei costi per lo svolgimento della trattativa.

Rinegoziazione del mutuo: la fiducia ripaga

A differenza che con la surroga, con la rinegoziazione non si va a cambiare Banca; semplicemente, si rivedono i termini del contratto con la Banca inizialmente scelta. I benefici, tuttavia, sono identici a quelli della surroga: la rinegoziazione è infatti pensata per chiedere un tipo di tasso più favorevole o un cambio di estensione del piano di ammortamento.
Anche questa operazione è totalmente gratuita per l’utente, che può richiederla quante volte ritenga necessario durante l’intera durata del mutuo prima casa.

Sostituzione del mutuo: se serve più liquidità

Nel caso che si vogliano migliorare le condizioni del proprio mutuo ma si necessiti anche di più liquidità, l’unica alternativa possibile è la sostituzione del mutuo. Essa, tuttavia, prevede maggiori costi, poiché si tratta di un vero e proprio contratto ex novo. Il vecchio mutuo va infatti estinto e, per poterne stipulare uno nuovo, è necessario sostenere nuovamente le spese di istruttoria, di perizia e di pratiche notarili, senza contare che sarà dovuta una penale per estinzione anticipata del mutuo alla vecchia Banca e che, molto probabilmente, si dovrà cancellare l’ipoteca sull’immobile per aprirne una nuova.

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