Nuda proprietà e prestito vitalizio ipotecario: differenze e guida alla scelta

nuda proprietà o prestito vitalizio ipotecario

Ultimamente si sente spesso parlare di vendite di nude proprietà o di prestiti vitalizi ipotecari, due opzioni che risultano piuttosto convenienti specialmente per gli anziani, che così possono avere la tranquillità di vivere i loro ultimi anni con liquidità sufficiente, senza gravare su figli e parenti. Quale risulta l’opzione più vantaggiosa? Cos’è che differenzia queste due tipologie di finanziamento? Cerchiamo di capirlo meglio in questo articolo.

Nuda proprietà: in cosa consiste e che vantaggi comporta

Gli anni più recenti hanno visto un grosso incremento delle vendite immobiliari tramite nuda proprietà. In effetti, vi sono indubbi vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore. Il primo acquista una casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato (da un minimo del 5% ad un massimo del 40-50%), mentre il nudo proprietario, pur vendendo il suo appartamento, mantiene il diritto di usufrutto. Ciò vuol dire che il vecchio possessore dell’immobile potrà continuare a viverci vita natural durante, godendo allo stesso tempo del ricavato della vendita. Per ciò che riguarda le spese da sostenere, l’acquirente avrà il vantaggio di non dover versare l’IMU, ma in caso di lavori straordinari la legge impone che sia a lui doversene fare carico; d’altro canto, l’usufruttuario dovrà versare le spese di manutenzione ordinaria e quelle condominiali.

Chi acquista la casa potrà versare l’intera somma in un’unica soluzione oppure dilazionare il pagamento mensilmente, fornendo un vitalizio alla sua controparte; tuttavia, oltre ad essere più comune, la prima opzione risulta anche la più sicura, poiché, al contrario che in altri Paesi, non sono previste misure che in qualche modo garantiscano il pagamento puntuale delle dilazioni mensili.

Sebbene chiunque sia in possesso di un immobile possa tecnicamente decidere di venderlo in nuda proprietà, generalmente sono i più anziani ad approfittare di questa soluzione, non solo perché sono una fascia della popolazione più bisognosa di altre, ma anche perché più è giovane il venditore, più sarà svalutata la sua abitazione e più sarà difficile trovare un acquirente disposto ad investire del denaro così a lungo termine.

Il prestito vitalizio ipotecario: caratteristiche e differenze rispetto alla nuda proprietà

Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto nella nostra legislazione solo recentemente. Se è vero che la prima normativa al riguardo è datata 2005, lo è anche il fatto che per rendere il cosiddetto mutuo inverso effettivamente fruibile si è dovuto ricorrere ad un aggiornamento della stessa: l’attuale legge in vigore è la numero 44 del 2015. Essa prevede che qualsiasi proprietario di immobile oltre i 60 anni possa ipotecare parte della sua abitazione per ottenere liquidità. A differenza della nuda proprietà, dunque, qui non vi è alcuna vendita e chi abita nell’unità abitativa oggetto di ipoteca ne è anche il proprietario. A seconda di quanto emerso dalla perizia e dell’età del richiedente, quest’ultimo potrà ottenere una cifra che va dal 15 al 50% del valore dell’immobile.

L’aspetto più interessante del prestito vitalizio ipotecario è che chi lo ottiene non dovrà rimborsare nulla finché è in vita. Alla morte del proprietario, gli eredi possono scegliere se riscattare l’immobile, pagando il capitale concesso a prestito comprensivo degli interessi maturati, oppure se vendere la casa (autonomamente o tramite la banca), eventualmente vedendosi restituita la differenza tra quanto dovuto e il prezzo dell’immobile.

Nonostante gli evidenti vantaggi di questa soluzione, va detto che il prestito vitalizio ipotecario presenta ancora interessi piuttosto alti; inoltre, proprio come accade per i mutui, vi sono delle spese da sostenere (come quelli di perizia o per l’onorario del notaio, ad esempio), aspetto del tutto assente nel caso si opti per la vendita in nuda proprietà, ad eccezione delle eventuali commissioni di intermediazione da versare al momento della compravendita.

Nuda proprietà e prestito vitalizio ipotecario: quando è meglio optare per l’una o per l’altro

Come spesso accade in fatto di finanziamenti, ognuno deve fare la scelta più consona in base alla propria situazione economica e alle proprie esigenze. Non esiste una soluzione più vantaggiosa a priori, tuttavia si può propendere per l’una o per l’altra opzione considerando determinati fattori.
Ad esempio, si dovrà preferire la nuda proprietà se:

  • Non si hanno parenti cui potrebbe interessare di mantenere l’immobile di proprietà
  • Si è più giovani di 60 anni ma si ha bisogno di una soluzione che permetta di vivere in serenità
  • Si ha bisogno di una maggiore quantità di denaro.

Al contrario, sarà preferibile optare per il prestito vitalizio ipotecario nei casi in cui:

  • Si è abbastanza in là con gli anni (infatti, più si è anziani, più alta sarà l’importo che l’istituto di credito può concedere)
  • Si vuole permettere ai propri eredi di scegliere se tenere l’immobile oppure venderlo
  • Si intende mantenere la proprietà della casa
  • Si necessita una cifra più contenuta.

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