Vizi occulti dell’immobile: come agire se si è firmato il contratto

vizi occulti della casa dopo il compromesso

Prima del rogito, ossia del vero e proprio atto di compravendita, è necessario verificare con cura lo stato dell’immobile che si intende acquistare. In questa fase (se non addirittura nel momento in cui si abita effettivamente nella casa comprata) può dunque capitare di venire a conoscenza di alcuni difetti più o meno gravi del fabbricato, come pure della presenza di ipoteche e pignoramenti, che comunque pregiudicherebbero la validità della compravendita. Specialmente se si è anche richiesto un mutuo o comunque se è stata già versata una certa cifra, la preoccupazione per il denaro speso è alta. Come agire in questa situazione? Cosa dice la giurisdizione al riguardo? Cerchiamo di approfondire i diversi scenari possibili.

Vizi occulti: cosa dice la legge

L’art. 1490 del codice civile, che afferma che il venditore è obbligato a garantire l’immunità da vizi dell’oggetto della compravendita che possano diminuirne sensibilmente il valore o che non ne permettano l’utilizzo, costituisce la legislazione cui ci si può appellare nel caso di difetti occulti della casa. Ad esso hanno fatto riferimento diverse sentenze della Corte di Cassazione, che hanno dato maggiori specifiche su come si può agire a seconda della gravità dei problemi riscontrati.
In primo luogo, ci si trova in situazioni molto diverse a seconda che si sia firmato un semplice contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), che ad esso si sia aggiunta una caparra confirmatoria o che invece si sia già firmato il trasferimento del diritto – ossia, a passaggio di proprietà avvenuto. Se nei primi due casi non vi sono infatti scadenze ben determinate, nel momento in cui è avvenuta la consegna dell’immobile si ha un massimo di 8 giorni dalla scoperta del vizio per denunciarlo (è possibile farlo sia in forma scritta che oralmente) e comunque non sarà possibile accusare il venditore di alcunché nel caso sia trascorso più di un anno.

Vizi occulti dell’immobile: le casistiche possibili

Come accennato in precedenza, ci si può trovare in situazioni diverse. Proviamo dunque a sintetizzare i casi previsti dalla legge.

  • Sia il venditore che il compratore sono a conoscenza dei problemi della casa. In questo caso, come è ovvio, si procede al rogito, poiché il proprietario non nasconde nulla al potenziale acquirente e dunque nessuna delle due parti risulta inadempiente. Rimane sottinteso che, se il compratore ha versato la caparra, questa non verrà restituita nell’eventualità che non si voglia più concludere la compravendita.
  • Il venditore omette dei problemi di lieve entità. Con tale dicitura, si intendono inflitrazioni d’acqua – se risolvibili con dei piccoli interventi – e tutte quelle problematiche che comportano sostituzioni o lavori non strutturali. Tale inadempienza, tuttavia, fa sì che l’acquirente possa pretendere l’abbassamento del prezzo della casa per una cifra proporzionale al costo pagato per l’eliminazione del difetto, sebbene non comporti la nullità del contratto.
  • Il venditore omette gravi vizi dell’immobile. Si tratta di un’adempienza che costa cara: in questo caso è possibile richiedere l’annullamento del contratto (anche dopo il rogito, sempre entro un anno dalla consegna e prima del decorrere di otto giorni dalla scoperta del difetto), oltre che alla restituzione di quanto pagato. Se ad essere firmato è solamente il compromesso, ma si è versata una caparra, si potrà recedere dal contratto e il venditore sarà costretto a dare indietro il doppio di quanto preventivamente versato, oltre che a pagare le spese legali. Fanno parte di questa categoria i vizi strutturali, che minano la stabilità del fabbricato, i difetti più gravi agli impianti idrici, fognari e di riscaldamento e qualsiasi problema materiale che svaluti nettamente il valore della casa.

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